全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要（2026年）

为统一房地产开发企业破产案件中的法律适用问题，稳妥有序处置房地产项目债务风险，促进房地产市场平稳健康发展，依法保障各方主体合法权益，最高人民法院于2025年12…

一、 总体要求

二、 案件管辖和管理人指定

1． 房地产开发企业破产案件的管辖。房地产开发企业的主要财产一般为开发项目，日常经营决策主要围绕项目建设、施工、融资、预售等具体活动展开，其主要办事机构所在地与开发项… 房地产开发企业的项目分散在同一设区市不同县域的，由该设区市中级人民法院管辖；分散在同一省内不同设区市的，由高级人民法院指定其中一家中级人民法院管辖；项目跨省级行… 2． 关联企业破产。人民法院应当以对关联企业成员的破产原因进行单独判断并适用单个破产程序为基本原则，不得仅以关联企业之间存在资金互相调拨、互相担保、人员交叉任职等情形… 不符合实质合并条件的，各受理法院、管理人之间应当加强沟通协调。因协调审理而有集中管辖必要的，多个关联企业成员在同一省级行政区域内，高级人民法院可根据具体情况指定… 3． 管理人指定。人民法院在指定管理人时，一般应当通过竞争方式依法选定，也可以基于分级管理，在能够胜任案件办理的管理人中随机指定。管理人团队中应当注意吸收具备房地产开… 人民法院认为应当指定清算组为管理人的，可以从编入管理人名册的社会中介机构、前期风险处置专班有关政府部门人员中依法指定清算组成员。 4． 保全措施解除。破产案件受理后，受理法院应当及时通知对债务人财产采取查封、冻结、扣押等保全措施的机关以及协助采取上述保全措施的单位，按照企业破产法第十九条规定及时… 前款规定的保全措施系公安机关、人民检察院、人民法院等办理刑事案件中依法采取的，应当共同协商对涉案财产依法进行甄别，属于债务人合法财产的部分，管理人有权依法处置；…

三、 债务人财产的认定和追收

5． 债务人财产认定。债务人财产的权属认定应当根据民法典、企业破产法及相关司法解释规定予以确定。人民法院认定债务人财产，应当根据企业破产法第三十条、《最高人民法院关于… 破产申请受理前，相关房屋已经办理产权登记手续或者依法定程序作出的拍卖成交裁定、变卖成交裁定、以房抵债裁定已经送达买受人或者债权人的，买受人或债权人主张相关房屋不… 6． 刑民交叉处理。房地产开发企业因涉及非法集资等刑事案件正在被公安机关、人民检察院、人民法院侦查、起诉、审理，但同时存在因合法经营行为形成的债权，相关主体对其申请破… 刑事裁判中明确为赃款赃物并且能够与债务人其他合法财产相区分的，人民法院应当认定为不属于债务人破产财产范围。刑事受害人应当在刑事程序中统一登记并按照刑事裁判认定的… 7． 债务人财产的追收。人民法院受理破产申请后，应当指导管理人根据企业破产法第三十四条、第三十五条、第三十六条及时追回债务人财产，切实防范债务人及其股东、董事、监事、… 管理人依法主张债务人股东、实际控制人、关联企业等返还所欠款项的，人民法院应当予以支持。依法追回的被违规抽调挪用资金，应当优先用于项目复工续建，项目无法复工续建的… 8． “三代”合同效力。破产申请受理前，因保交楼、保交房需要，相关主体经地方政府有关部门协调，与房地产开发企业签订代管、代持、代建等协议对项目继续进行开发建设，破产受… 本条所称“代建”和“代管”主要是指，房地产开发企业作为委托方与相关主体签署合作协议，委托代建方或者代管方负责后续工程建设、竣工交付、营销管理等事项，委托方负责筹…

四、 购房人权利保护

9． 管理人对购房合同的选择履行权。人民法院受理破产申请后，管理人对于破产申请受理前成立而债务人和对方当事人的主要合同义务均未履行完毕的房屋买卖合同，有权依据企业破产… 购房人在破产受理前已经支付全部购房款的，管理人不得依据企业破产法第十八条的规定解除购房合同。 10． 消费性购房人的权利保护。破产申请受理前，债务人与购房人已签订合法有效的书面购房合同，且所购房屋系用于满足刚性或者改善型住房等居住需求的，该房屋买卖合同应当继续履… 征收拆迁安置户通过产权调换方式在拆迁补偿协议明确约定以位置特定、用途特定的房屋予以补偿安置，征收拆迁安置户请求参照《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批… 11． 预告登记买受人的权利保护。破产申请受理前，债务人与购房人已签订合法有效的书面购房合同并办理预告登记，管理人以购房人未支付全部价款为由主张解除合同的，人民法院不予… 12． 已交付占有房屋的购房人权利保护。破产申请受理前，非消费性购房人与债务人已就商品房、小商铺等签订合法有效的书面购房合同，破产受理时购房人已基于卖方符合约定条件的交… 人民法院应当结合是否存在交付钥匙、办理物业入住手续以及实际管理、控制等事实支配行为，综合判断购房人是否实际占有房屋。 13． 以房抵偿普通金钱债权的处理。破产申请受理前，房地产开发企业基于清偿自身债务，在履行期限届满前与债权人达成以房抵债协议的，按照本纪要第15条的规定处理。 前款以房抵债协议系在债务履行期限届满后达成的，经审查不存在恶意损害第三人合法权益的情形，且抵债价格、协议签订时间、债权形成原因等不属于企业破产法第三十一条、第三… 14． 以房抵偿优先债权的处理。破产申请受理前六个月内，债务人通过签订以房抵债协议的方式，对以自有财产设定担保物权的债权以及工程款、劳动报酬债权进行清偿的，管理人以构成… 15． 以房屋买卖担保债务履行的处理。破产申请受理前，房地产开发企业为担保自身债务履行，与债权人签订房屋买卖合同，并约定债务到期不能清偿时履行该合同，债权人据此在破产程… 上述房屋买卖合同签订后，破产申请受理前，当事人已经办理房屋所有权登记，债权人按照原债权债务关系申报债权并主张就该登记房屋优先受偿的，人民法院应当予以支持。当事人… 16． 一房数卖购房合同的处理。破产申请受理前，债务人一房数卖而成立的数份房屋买卖合同均有效的，应当按照已经办理房屋所有权登记（所有权预告登记）、合法占有房屋以及合同履… 17． 交付房屋和办证。管理人决定继续履行双方均未履行完毕的房屋买卖合同以及依据本纪要应当继续履行的合同，在破产程序终结前房屋具备交付和登记条件，管理人或者自行管理债务… 购房人未按照要求履行上述付款义务，经管理人催告后在合理期限内仍未履行的，管理人有权根据民法典第五百六十三条第三项的规定解除合同，购房人因此产生的购房款返还请求权… 18． 商品房担保贷款合同的处理。房屋买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问… 管理人以购房合同被确认无效或者被撤销、解除为由，请求注销购房贷款抵押登记或者抵押预告登记的，人民法院不予支持。贷款银行有权就购房人欠付的贷款本息申报债权，并可就…

五、 债权申报和审核

19． 债权申报登记。管理人在对购房人进行债权登记时应当区分请求权的内容分类登记，对于债权人请求继续交付房屋并办理过户登记的，应当在债权表中作为单独类型进行登记，后续履… 上述请求交付房屋的债权人应当作为单独表决组，就房地产项目续建、融资等与建设和交付相关事项进行表决，其表决权根据表决时已支付的房款金额确定。 20． 迟延交付房屋违约金的债权申报。房屋买卖合同在破产程序中继续履行的，破产申请受理前逾期交付房屋已经产生的违约金或者损失赔偿金作为普通债权清偿，购房人主张该债权与其… 破产申请受理后，因逾期办证及逾期交付房屋继续产生的违约金或者损失赔偿金停止计算，管理人以房地产市场深刻调整构成不可抗力为由对债权人申报的违约金等债权调减的，人民… 21． 实际施工人的债权申报。破产申请受理前债务人欠付的建设工程价款债权，一般由与债务人签订建设工程施工合同的承包人申报。承包人对外出借资质且发包人订立合同时知道或者应… 承包人转包、违法分包建设工程或者对外出借资质，承包人未申报全部建设工程价款债权从而影响实际施工人债权实现的，实际施工人可在房地产企业欠付承包人、转包人价款范围内… 22． 保证金债权的申报。破产申请受理后，承包人请求返还工程质量保证金或者履约保证金的，应当符合双方约定或者法律规定的条件，保证金返还或者支付期限不因破产申请受理加速到… 破产申请受理后，具备返还条件且承包人缴纳的保证金能够与债务人财产相区分的，承包人可以主张取回权；不能区分无法取回的，承包人因此产生的损害赔偿请求权作为普通债权清… 23． 管理人对债权的审查。管理人审查债权应当勤勉尽责，对有明确法律依据、合同依据或者生效法律文书确定的债权，管理人不得无故不予确认。对于建设工程价款等难以认定的债权，…

六、 续建及融资

24． 房地产项目的续建。破产申请受理前项目已经停工的，人民法院应当监督指导管理人对已完工的工程量进行现场勘查、及时封存相关施工资料，以便确定复工续建之前的工程价款金额… 在第一次债权人会议召开之前，管理人依照企业破产法第二十五条第一款第五项、第二十六条之规定请求人民法院批准续建方案，人民法院经审查认定方案具有可行性的，应当许可并… 25． 续建主体及费用。原施工单位同意按续建方案继续施工的，继续履行施工合同产生的工程价款作为共益债务在破产程序中随时清偿。 原施工单位不同意复工并拒绝向管理人移交施工资料办理退场交接手续的，人民法院可依管理人申请对其采取强制移交措施，并对其负责人及相关人员采取罚款、拘留措施。拒不移交… 26． 续建融资。破产申请受理后，债务人房地产项目续建需要对外借款的，管理人应当在续建方案中列明融资方案，经债权人会议表决通过或者人民法院许可后实施，续建融资债权一般应… 续建的房地产项目在破产申请受理前已经设定抵押的，续建融资债权可在项目续建增值范围内优先受偿，但不得优先于续建产生的建设工程价款债权。经与相关建设工程价款优先权人… 27． 土地出让金等公共费用的缴纳。破产申请受理后，经债权人会议决议通过或者经人民法院许可续建的，债务人新增应缴的土地出让金等公共费用本金可作为共益债务由债务人财产随时…

七、 破产财产处置和债权清偿顺序

28． 财产处置原则。债务人被依法裁定宣告破产后，管理人应当及时拟定破产财产变价方案，提交债权人会议讨论并表决。破产财产处置应当遵循价值最大化原则，一般应当优先采取房地… 29． 财产变现。破产财产变价出售应当以拍卖方式为原则，但债权人会议另有决议的除外。管理人应当在拍卖文件中明确在建工程是否存在继续履行的购房合同及相关具体内容，并就成交… 房地产开发企业无能力继续开发的闲置存量土地，相关政府部门决定无偿收回土地使用权，相关主体请求注销该土地使用权上已设立的抵押登记的，人民法院不予支持。 30． 抵押权的优先范围。破产受理前就房地产开发企业在建工程设定抵押的权利人，其优先受偿权范围以破产申请受理时已完工部分价值为限。破产程序中在建工程项目续建的，抵押物变… 抵押权人在清算程序中依法获得清偿后，购房人或管理人请求裁定注销相应抵押登记的，人民法院应当予以支持。 31． 清偿顺位。房地产开发企业重整、和解或者在清算中对项目整体出售，根据本纪要规定继续履行的房屋买卖合同在程序终止或者终结时未履行完毕的，由重整、和解后的债务人或者项… 房地产开发企业被裁定宣告破产，房屋买卖合同因房屋不能交付且无实际交付可能而被解除或者终止的，依照下列顺序清偿： （一） 商品房消费购房人已支付的购房款、尚未归还的个人按揭贷款； （二） 享有优先权的建设工程价款债权； （三） 对债务人特定财产享有担保权的债权； （四） 破产费用； （五） 共益债务； （六） 破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金； （七） 破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款； （八） 普通破产债权； （九） 破产申请受理前破产人未支付应付款项的滞纳金、民事惩罚性赔偿金、行政罚款、刑事罚金等具有惩罚性的债权； 破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。

八、 工作要求与监督问责

32． 依法履职。各高级人民法院要切实提高政治站位，依法忠实履职，统筹好审判力量，积极参与属地房地产开发企业风险化解工作专班，预研预判风险化解中的法律适用问题，切实做好… 人民法院审理房地产开发企业破产案件，应当坚持在党委领导下，依托府院联动机制，指导管理人梳理需要政府相关职能部门支持配合的事项清单，积极争取属地政府及相关部门的支… 33． 防范廉政风险。严格落实《最高人民法院关于进一步加强廉政风险防控提高破产审判质量的意见》，加强案件管理，切实防范廉政风险。受理破产案件的人民法院应当将房地产开发企… 34． 加强对管理人的监督指导。受理破产案件的人民法院应当对管理人制定的债权审查认定标准进行指导，监督管理人勤勉履职，减少因债权确认不当引发的破产衍生诉讼，并将其作为管… 非经最高人民法院批准，各地法院不得指定受理破产案件之外的其他法院管辖破产衍生诉讼案件。 35． 未依法解除保全措施的问责。破产案件受理法院发现其他法院未按企业破产法第十九条规定解除财产保全措施或中止执行程序，或者违反规定跨省域、跨项目查封保全、超标的查封保… 36． 打击逃废债。在破产程序中发现企业涉嫌虚假破产、妨害清算等刑事犯罪线索，或者发现国家工作人员、债务人股东、实际控制人等涉嫌相关犯罪案件线索的，管理人应当及时将犯罪…